Continuam seria inceputa aici. Daca initial am prezentat in linii mari contextul, incercam in cele ce urmeaza sa infatisam modalitatile de lucru identificate si experimentate. (atentie! -numerotarea capitolelor continua sirul din articolul anterior).

3. DELIMITAREA PROPRIETATII

Aminteam de schimbarile substantiale aduse de Ordinul 634/2006 al Administatiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara, care au generat dezaprobari vehemente din partea firmelor de topografie, dar care incercau sa insanatoseasca un sistem de lucruri care cauza neplaceri proprietarilor de imobile in extravilan. Practic pina in momentul intrarii in vigoare a Ordinului, firma de topografie angajata in vederea intabularii unei parcele situate in extravilan, trebuia sa identifice proprietatea, sa efectueze masuratorile si sa intocmeasca documentatia corespunzatoare. Ei bine, conform noilor reglementari, volumul de munca crestea logaritmic pentru ca Ordinul presupunea refacerea Planului Parcelar pentru intreaga tarla din care facea parte imobilul in cauza.

Eroare delimitare proprietate

Imaginea alaturata exemplifica una din problemele ce se doreau a fi evitate odata cu impunerea noilor reguli. Intr-o anumita zona clar delimitata, au terenuri 10 proprietari, suma suprafetelor din actele de proprietate ale acestora fiind cu 2% mai mica decat suprafata totala a zonei. In mod firesc delimitarea proprietatilor ar trebui sa tina cont de aria totala disponibila - adica suprafetele fiecarei parcele sa fie diminuate uniform cu un procent de 2%. Inscrierea in CF a unei parcele a condus insa la o distributie total neuniforma a erorilor si la situatii greu de acceptat de catre vecinii proprietarului care a initiat primul actiunea de intabulare.

Odata cu identificarea acestei probleme, concluzia care s-a impus a fost ca unul din primii pasi spre normalizare l-ar constitui refacerea Planurilor Parcelare astfel incat sa reflecte corect geometric situatia proprietatii.

O prima etapa a constat in impartirea tarlalelor in subtarlale (unii le spun sole, altii sectoare de tarla - a nu se confunda insa cu sectorul cadastral, care e o diviziune cadastrala superioara). Apoi, din toate sursele posibile se identifica parcelele si proprietarii din subtarlaua respectiva (in acest scop s-au studiat Caietele de Masuratori ale Comisiei de Fond Funciar, Planurile Parcelare, Baza de date a Titlurilor de Proprietate si Anexele corespunzatoare, Registrul Agricol '59 si s-a ajuns in unele situatii chiar la sedinte de ancheta a proprietarilor). Nu e o munca de invidat! Pentru control, se efectueaza o insumare a suprafetelor parcelelor asa cum reiese din acte si se compara cu suprafata subtarlalei. Apoi se trece la delimitarea pur geometrica a parcelelor (diminuate - daca e cazul) si se completeaza baza de date asociata acestora cu toate informatiile relevante disponibile. 

Am creat in software-ul nostru propriu, in CADMOS, o unealta de parcelare a subtarlalei. Datele de intrare le reprezinta: poligonul subtarlalei, suprafetele parcelelor de delimitat si directii de delimitare. Rezultatul obtinut este o serie de poligoane cu geometrii si suprafete precise.

Parcelele astfel stabilite reflecta situatia ideala a proprietatilor - in marea majoritate a cazurilor exista diferente fata de situatia din teren, reflectata de exemplu de ortofotoplan. O paranteza: scuze, dar nu ne-am putut abtine sa nu subliniem inca o data aceasta concluzie, intrucat au fost afirmatii la nivel inalt, cum ca problema cadastrului se poate rezolva prin contracte (normal - uriase ca valoare financiara!) cu firme care sa execute o aerofotografiere de mare precizie! 

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                

 

 

 

   

 

4. PROBLEME, PROBLEME SI IAR PROBLEME

Identificarea corecta a parcelelor/proprietarilor este extrem de dificila din cauza lipsei unui inventar unic. Aminteam ca exista parcele guvernate de titluri de proprietate, de fise/procese verbale de punere in posesie, de fisa cadastrala (cele inscrise in CF) si exista parcele practic neretrocedate a caror proprietari sunt mentionati in registrele agricole ale anilor dinaintea colectivizarii.

Modificare tarlaleExista informatii conflictuale. Insa nu toate sunt de netrecut. Spre exemplu, exista tarlale a caror suprafata s-a modificat odata cu modificarea in timp a unor limite (drumurile de exploatare sunt cel mai comun exemplu - unele s-au mutat cu zeci de metri fata de pozitia inscrisa in planurile cadastrale de ansamblu). Comparand situatia din 1959, cand tarlaua cuprindea un anumit numar de proprietari si o anumita suma de suprafete, cu situatia actuala - e de asteptat sa se instaleze o stare de confuzie. Analizata pe tarlale adiacente si la nivel inferior - pe subtarlale, situatia insa are sanse sa se lamureasca. Sigur, in anexa Titlului de Proprietate s-ar putea sa fie precizata o cu totul alta tarla decat cea in care e situata parcela momentan  - insa cata vreme aceasta exista, e clar delimitata - conteaza prea putin eroarea respectiva.

Sunt situatii in care diminuarile de suprafete depasesc 2%. In aceste cazuri, conform Ordinului 634, pentru cadastrare e necesara anexarea unui document prin care proprietarii isi exprima acordul diminuarii proprietatilor in conformitate cu situatia existenta. Experienta ne indeamna sa credem ca va fi unul din cele mai dificile demersuri de executat.

Sunt si situatii de suprapunere totala - insa sunt rezultatul caracterului total neomogen al legislatiei - spre exemplu Legea 18/1991 prevedea acordarea de terenuri (0.5 ha) chiar si persoanelor care nu au avut proprietati, ulterior comisiile de retrocedare ca sa respecte Legile 169/1997 si 1/2000 - restititio in integrum - au fost nevoite sa reconstituie integral dreptul de proprietate al cultelor si al proprietarilor carora li s-au nationalizat mai mult de 10ha. In mod normal o parte din titluri ar trebui anulata, insa daca au intrat in circuitul civil, acest lucru nu mai este posbil. Nu suntem in masura sa lamurim situatiile de acest gen, nici nu ne-am propus acest lucru - doar sa fie mentionate in GIS-ul de Gestiune a Proprietatii.

 

5. REALIZARI 

Efortul depus a avut si rezultate imediate. Pe baza planurilor parcelare refacute a fost posibila intocmirea documentatiilor de eliberare de noi Titluri de Proprietate restante (anterior intrarii in vigoare a Legii 165/2013). Si apropos, rapoartele impuse de Legea 165/2013 sunt aproape imposibil de realizat daca nu s-a parcurs macar o parte din actiunea intreprinsa cu ocazia acestui proiect.

Selectie parcele eligibile intr-un Bloc FizicSistemul GIS permite identificarea rapida a proprietatilor - dupa numele proprietarului; - dupa situarea in tarla, bloc fizic APIA, zone arendate, etc. Se poate afla rapid situatia juridica a unei parcele - tipul actului de proprietate care o guverneaza; diferenta dintre suprafata prevazuta in acte si suprafata reala, etc.

Una din propunerile de dezvoltare vizeaza conectarea bazei de date a proprietatilor cu sistemul de taxe si impozite.  Am intampinat dificultati in special la identificarea proprietarilor actuali (titlurile de proprietate sunt emise in general pe numele solicitantilor din anii 90, platitori de taxe sunt de cele mai multe ori apartinatori ai unei noi generatii). Cu ajutorul unei Hotarari de Consiliu Local s-a trecut la o noua faza a proiectului, in care, pe baza unei anchete a platitorilor de taxe, respectiv a solicitantilor de subventii de la APIA, sa se actualizeze baza de date a proprietatilor. Este si o metoda de verificare a muncii depuse pana in acest moment si care se doreste a fi finalizata prin integrare in planul cadastral - adica fiecare parcela din planul parcelar refacut sa se inregistreze la Cadastru, respectiv sa primeasca numar topo. In mod cert, finalizarea actiunii nu va fi nicidecum imediata, insa pasii urmati pana in acest punct sunt o reusita incontestabila.