Gestiunea proprietatii I

PREAMBUL

Proprietatea imobiliara este fara niciun dubiu o problema acuta a administratiilor.

Nu se poate sa nu fi auzit tanguiri - din partea inspectorilor de la servicii agricole - in perioada in care trebuie sa completeze registrele cu parcelele eligibile pentru subventii de la APIA, - a proprietarilor care intentioneaza sa-si vanda/arendeze parcelele, - a societatilor comerciale care incearca sa ia terenuri in arenda, - a inspectorilor de la Agentia de Plati si Interventii in Agricultura cand trebuie sa identifice terenurile care au picat testul teledetectiei, - a comisiilor mai vechi sau mai recent infiintate (vezi Legea 165/2013) de inventariere a proprietatilor in vederea retrocedarii imobilelor confiscate in timpul comunismului, etc. etc. etc. 

Prezenta serie de articole in problema Gestiunii Proprietatii - nu-si propune sa inventarieze cauzele pentru care situatia este asa cum este, nici nu doreste sa arate cu degetul, sa gaseasca raspunzatori. Cauzele sunt oricum multiple si complexe - chiar nu consideram necesar sa intram in hatisul acestora.

Beneficiind de intelegerea, rabdarea, dar mai ales sprijinul a 2 Administratii Locale, am incercat si chiar am reusit (spunem noi) sa punem la punct o logica de realizare a unui sistem de gestiune a proprietatii. A durat mult (mai bine de 2 ani), am facut pasi si in directii gresite, uneori intentionat - nu am reusit altfel sa dovedim inutilitatea folosirii anumitor surse de informatii considerate valabile. Rezultatul o fi departe de a fi lipsit de defecte, insa e un pas sigur pe calea identificarii precise si chiar solutionarii multor din problemele imobiliare actuale. Iar sistemul, la fel ca si orice GIS, e perfectibil.

1. GENERALITATI. TERMENI SPECIFICI / INFORMATII DISPONIBILE.

Sa incepem cu un glosar al informatiilor disponibile si care pot fi utilizate ca date de intrare pentru sistemul de gestiune a proprietatii:

TARLA - este o diviziune cadastrala, delimitata de elemente liniare identificabile in teren, care (in principiu) nu sufera modificari in timp (paranteza am introdus-o usor fortat tocmai pentru a sublinia faptul ca o serie intreaga de probleme deriva din modificari in timp ale suprafetei tarlalelor, odata cu modificarea limitelor naturale ale acestora - ex: ape curgatoare sau drumuri de exploatare).

PLAN CADASTRAL DE ANSAMBLU - este o reprezentare grafica a informatiilor cadastrale generalizate si a elementelor topografice (disponibil de la Oficiile de Cadastru si Publicitate Imobiliara, scara de realizare 1:5000). Informatia e perimata - planurile fiind ultima data actualizate pe la inceputul anilor 80. In principiu, datele utile se rezuma la limita de UAT, tarlale, limite de intravilan, alte detalii liniare (drumuri, ape). Este o sursa de informatie a carei dimensiune temporala trebuie luata in considerare (informatie care ne arata cum arata in trecut tarlaua / intravilanul / drumul, etc.). 

PLAN PARCELAR - este o reprezentare grafica a tuturor limitelor de imobil din cadrul unei tarlale (planurile parcelare existente momentan au fost create de comisiile locale de punere in posesie, prin trasarea limitelor peste planurile cadastrale mai sus mentionate - sufera de o lipsa acuta de precizie geometrica, si  - dupa cum s-a dovedit in experientele noastre - nici informatia descriptiva nu este din cea mai buna). Agentia de Plati si Interventii in Agricultura a introdus planurile parcelare scanate in aplicatia online de identificare a pozitiei parcelelor in cadrul blocurilor agricole, insa in loc sa lamureasca, de cele mai multe ori suprapunerea a creat confuzii.  

ORTOFOTOPLAN - informatie digitala obtinuta prin combinarea unor seturi de fotografii aeriene (scara de realizare 1:1000). In ciuda faptului ca reprezinta informatia cea mai recenta si cea mai precisa (din cele precizate pana acum) - ofera informatii relativ putine despre proprietatea imobiliara in sine. In afara intravilanului, unde cu o doza de efort sustinut, s-ar putea delimita cu un anumit grad de precizie proprietatile, informatia din extravilan, chiar continand un suficient contrast intre culturi nu garanteaza sub nicio forma delimitarea proprietatilor dupa principiile si preciziile cadastrale admise. Ortofotoplanul insa se constituie la randul sau intr-o sursa de date cu dimensiune temporala (arata cum arata acum tarlaua / drumul / apele, etc.).

TITLU DE PROPRIETATE - documentul ce atesta dreptul de proprietate asupra imobilului. Administratiile Locale au acces la o baza de date a titlurilor de proprietate emise pentru imobilele de pe suprafata Unitatii Administrativ Teritoriale respective. Ar fi un bun punct de pornire pentru identificarea si delimitarea proprietatilor daca fiecare parcela ar fi consemnata intr-un Titlu de Proprietate si daca nu ar fi erori in respectivele Titluri. O simpla comparare a suprafetelor din titluri cu suprafata tarlalei care contine imobilele corespunzatoare indica rezultate din cele mai neplacute.   

REGISTRUL AGRICOL '59-'63 - evidenta imobilelor (gospodarii si terenuri in proprietate) in anii colectivizarii fortate. Este considerat unul din pilonii pe baza caruia se sprijina procesul de retrocedare a proprietatii. Ar trebui sa existe in Arhivele Administratiei Locale. 

PLANUL CADASTRAL DE CARTE FUNCIARA - este o informatie digitala care contine limitele imobilelor inscrise in cartea funciara. Parcelele sunt delimitate in principiu prin masuratori topografice si contin numarul cadastral corespunzator. Este practic informatia tinta pentru procesul de delimitare a proprietatii. Procentul de imobile inscrise in CF este insa extrem de redus. Informatia e disponibila la OCPI, de asemeni poate fi consultata online la aceasta pagina web. Trebuie spus ca exista probleme chiar si in aceasta sursa de informatii, din cauza unor vicii de reglementare, remediate ulterior prin Ordinul 634/2006 (modificat de Ordinul 415/2009) al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara. O sa revenim in cele ce urmeaza cu precizari. Ce trebuie neaparat retinut e faptul ca informatia din planul cadastral de carte funciara e obligatoriu de luat in considerare si ca rectificari nu pot fi aduse fara sentinta judecatoreasca corespunzatoare.

FISA DE PUNERE IN POSESIE / PROCES VERBAL DE PUNERE IN POSESIE - sunt acte intocmite cu prilejul retrocedarii proprietatilor de catre Comisiile de Fond Funciar, in acelasi timp cu mai sus-mentionatele planuri parcelare. Ce trebuie mentionat e faptul ca anterior eliberarii acestor acte s-au realizat vizite si masuratori in teren, informatii din acest proces fiind consemnate in asa-numitele Caiete de Masuratori (se consemneaza latimea/latimea parcelei, orientarea, un numar de identificare, vecini, etc.).

2. ISTORIC

Un scurt, foarte pe scurt si deloc pretentios istoric al retrocedarii: in baza unei serii de legi (18/1991, 169/1997, 1/2000 si 247/2005) s-a incercat restituirea catre fostii proprietari a bunurilor imobile confiscate in anii comunismului. S-au constituit legal Comisii care au investigat dreptul de proprietate, au identificat terenuri disponibile si au retrocedat parcelele respective concomitent cu remiterea unei fise/proces verbal de punere in posesie. 

Probleme de tipul intarzierii depunerii cererilor catre Comisiile de Fond Funciar, suprapuneri de suprafete retrocedate, nelamuriri asupra unor zone, nu de putine ori ignoranta proprietarilor sau chiar modul de lucru dezordonat al Comisiilor au condus la situatia in care desi terenurile au fost retrocedate, totusi sa nu fie guvernate de titluri de proprietate. Costurile inscrierii in Cartea Funciara, de asemeni au reprezentat o cauza importanta pentru care o foarte mare parte din imobile nu au fost delimitate dupa principii cadastrale. Ba chiar inscrierea in Cartea Funciara a unor parcele izolate din extravilan, inainte de aparitia Ordinului 634/2006 al ANCPI, au generat alte situatii greu de gestionat (parcele invecinate celei inscrise in CF foarte mult si neuniform diminuate, detalii in articolul urmator).

Anul trecut a aparut o noua lege, 165/2013, care ar trebui sa finalizeze procesul de retrocedare al proprietatilor. Din pacate, metodele de inventariere a imobilelor aflate in continuare in proprietatea statului (fie ca n-au fost restituite, fie nu s-au emis titluri de proprietate) sunt anacronice si ne exprimam indoiala ca vor stinge prea curand controversele din jurul spinoasei probleme a proprietatii in Romania.

Cata vreme nu se va realiza un sistem cat de cat unitar de inventariere a proprietatilor - hai sa nu-i spunem Cadastru, desi in mod cert de Cadastru General e nevoie - subiectul PROPRIETATE va fi in continuare extrem de dificil de abordat.

Cam cu aceste ganduri am pornit noi la drum, in speranta ca vom putea proiecta un sistem geografic care sa ajute Autoritatile Locale sa-si administreze macar o parte din problemele mentionate. Despre modul de lucru si avantajele utilizarii - cititi in articolul urmator.